Аренда нежилых помещений в Москве — важные моменты.

В Москве и Московской области выделено три основных сектора аренды нежилых помещений — объекты недвижимого имущества нежилого плана или по другому нежилые помещения: помещения под офис, помещения под торговлю и помещения пригодные под склад, которые могут использоваться под аренду. Используется понятие аренда нежилых помещений, хотя в Гражданском законодательстве он не выделен в виде отдельного договора аренды. В ГК РФ применительно к аренде нежилых помещений можно применить только два договора аренды предусмотренных главой 34 это статья 651 –аренда зданий и сооружений и статья 656 –аренда предприятий.

Помещения пригодные под склад имеют 4 класса использования.

Главная черта которая выделяет данные здания:

- помещения построены по новой технологии;

- хорошая транспортная развязка вблизи расположения склада;

- приспособленность складов под любые товары;

- в таких помещения гарантируется сбережение товара;

- оборот товара очень высок.

Различают следующие классы складских помещений:

1) А и А+ классы в большей своей части состоят из помещений, перепланированных или вновь возведенных только под склады, с использованием для этих целей новейших разработок и строительных материалов современного производства.
2) В класс- помещения под склад возведенные в советское время(до перестройки)
3) С класс представляют собой складские помещения построенные первоначально под другие цели, а не предназначенные под склад-это всевозможные автомобильные базы; помещения производственного характера и др.
4) Д класс включает помещения не пригодные для склада: подвальные помещения;сараи; с/хозяйственные строения; здания бомбоубежищ ; гаражные постройки, предназначенные для стоянки автотранспорта; сооружения для загона скота.

Помещения под офис обладают подобной классификацией:

1) К классу А относятся респектабельные помещения офисного характера находящиеся в центральной части города в новостройках или переделанных,модернизированных зданиях. Как правило планировка таких офисов свободная (очень часто встречающаяся сейчас) или состоящая из множества отдельных кабинетов с одним большим коридором(более консервативная). Имеется парковочное место для автомобилей, а также в таких офисах есть хорошего качества приборы для контроля температуры воздуха в здании(кондиционеры и даже очистители воздуха) и многое другое что значительно влияет на работу в таких офисах и делает ее более привлекательной для работающих в них людей.
2) К классу В и В+ относятся помещения мало чем отличающиеся от класса А, но более востребованные у арендаторов т.к. их аренда обходится намного дешевле чем у класса А. В большинстве случаев к этому классу относятся офисы находящиеся в бизнес-центрах расположенных на территории бывших помещичьих(дворянских) домов, которые по современному переоборудованы и отремонтированы, а так же зданиях постройки советских времен, в основном промышленного и административного характера, измененных и приспособленных под офисы.
3) К классу С принадлежат здания возведенные еще в советском союзе- это помещения научно-исследовательских институтов, фабрик или заводов. Такие здания в основном неприглядного вида, с устаревшей планировкой, находятся на окраинах городов, около них обычно плохая транспортная развязка.
4) К классу Д относятся обычно здания старой постройки административного характера. Таким помещениям обычно больше двадцати лет.
Помещения для торговли не имеют разделения на классы.

Аренда части нежилого помещения

Иногда арендатору требуется в аренду не вся площадь помещения, а лишь какая то определенная его доля. Например установить аппараты для снятия денег, терминалы для оплаты всевозможных услуг или арендовать несколько квадратных метров под торговлю какими либо видами товаров.

Под «помещение» может быть зафиксирован в документах даже целый этаж занимаемого здания, при этом частью данного помещения может выступать полностью весь зал для торговли. Данного вида договора аренды имеют отличительные особенности и выделяются среди стандартных договоров.

Все помещение полностью в данном случае является отдельным объектом недвижимости, чтобы в дальнейшем исключить сомнения в подлинности договора аренды, признания его ничтожным и зарегистрировать права на аренду помещения в госреестре, нужно в документах закрепить границу той части помещения, которая берется в аренду.

Существует следующие виды или способы нанесения этих границ в документах:

1) Площадь помещения под аренду прорисовывается в поэтажном плане
2) Выкопировка плошади взятой в аренду в документах, содержащим подробное описание здания(адрес, площадь помещения, расположение на земельном участке)это в данном случае технический паспорт, выданный БТИ.
3) Размеры Площадей взятых в аренду отмечаются в кадастровом паспорте(документе содержащим площадь помещения, кадастровый номер зем. участка на котором находится строение и схему нахождения здания на этом участке). Кадастровый паспорт выдается  Росреестр.

Важно иметь в своем распоряжении изображение площади помещения взятого под аренду в графическом виде, взаимосвязанного с официальными документами содержащими схему помещения. Оно является составной частью договора аренды, которое прилагается к нему в форме отдельного приложения к договору, выделенного пункта договора или в форме актов приемки-передачи. Отсюда следует отсутствие необходимости в оформлении кадастрового паспорта.
Лишь все помещение целиком по закону может характеризоваться как самостоятельный объект права.

В итоге выходит что в аренду берется все помещение в целом, но арендатор пользуется только той частью помещения которую оплачивает по аренде. Это вносит некоторые противоречия в вопросы касающиеся ремонта помещения, ведь по закону на арендаторе лежит ответственность за текущий ремонт данного помещения. Может получиться так что обязанность по ремонту всего помещения ляжет на плечи арендатора. Чтобы не возникало таких вопросов необходимо внести в договор аренды пункты касающиеся ремонта помещения и иные обязанности возложенные на арендатора.

Аренда нежилого помещения под офис

Ваш бизнес будет развиваться с перспективой на будущее если вы серьезно подойдете к поиску помещения в котором будет располагаться офис.Важное значение имеет расположение офиса, желательно чтобы клиентам было удобно в него добраться, также снабжение помещения всем необходимым оборудованием, современность планировки и ее удобное размещение. От того как выглядит ваш офис будет зависеть как ваша фирма выглядит в глазах окружающих и сложившемся о нем мнение в отрицательную или же в положительную сторону.

Аренда офиса более выгодна по следующим причинам:
1) Не нужно потратить большую сумму денег чтобы купить собственную площадь под офис;
2) Есть возможность выбрать под аренду любой понравившийся вариант помещения ;
3) Помещение по истечении времени можно будет выкупить небольшим бизнесом;
4) Можно воспользоваться уже имеющейся инфраструктурой, использовать услуги охраны при ее наличии и т.д.

Нужно очень острожно подходить к составлению документов на аренду, перед этим необходимо уточнить все возникающие вопросы. Если например вы арендуете помещение по договору аренды у субарендатора то он должен иметь право на пересдачу в субаренду помещение, а так же проверить на какое время субарендатор заключил договор аренды с собственником помещения.

Физическое лицо(человек, обладающий правами и обязанностями, выступающий от собственного имени, не нуждается в создании и регистрации фирмы, предприятия, что необходимо юридическим лицам.) может арендовать нежилое помещение на таких же основаниях как и юридическое лицо(организация).

Цена аренды нежилого помещения

Сейчас создаются в огромном количестве новые фирмы которым требуется помещение для осуществления их деятельности поэтому потребность в аренде помещений под офис в Москве только увеличивается. Существует очень много агентов-фирм работающих на рынке недвижимости в этой сфере, предлагающих в огромном количестве помещений в аренду, но по ценовой категории значительно превышающих тех кто сдает свои помещения сам.(без посредников).

Сумма аренды помещения зависит от: нахождения в том или ином месте; транспортной развязкой, от внешнего вида помещения (сделан ли там ремонт и т.д.), что немало важно для тех помещений в которых ведется торговля или офисная работа.

Факторы, оказывающие влияние на величину арендных платежей в Москве:

1) Местонахождение помещения (в центральном районе или отдаленных районах)
2) Степень износа здания(здание новой постройки или возведенное несколько лет назад)
3) Назначение помещения(перепланированное; специально предназначенное для определенного вида деятельности;не оборудованное для занятия тем или иным видом деятельности)
4) Оборудованность помещения (наличие кондиционеров, вентиляционных выходов, лифтов)
5) Характер помещения(основного типа и вспомогательного, находящееся в подвале или полуподвального типа)
6) Общая площадь помещения
7) Отношение к тому или иному классу помещения
8) Хорошая транспортная развязка
9) Развитая инфраструктура(наличие больниц, школ, кафе, ресторанов, парковочных мест и т.д)

Все перечисленные факторы это лишь часть того что может оказать существенное влияние на размер аренды офиса.

Бизнес-центры Москвы так же разделены на классы, взависимости от того какими характеристиками они наделены.

1) Существует бизнес-центры «Премиум-класса», как правило, находящиеся в центральной части города; имеющие хорошую развитую инфраструктуру, достаточно высоко оснащены техникой; само же здание выполнено в современном стиле, с качественным ремонтом внутри и оформленное с применением новейших дизайнерских разработок.
2) Класс В и В+ практически ничем не отличаются от помещения «премиум-класса». Вот только может быть здание построено с применением не совсем современного дизайна и другие незначительные расхождения с премиум –классом не делают такое помещение ничем не хуже. Многие арендаторы отдают предпочтению именно этому классу помещения бизнес-центров.
3) Бизнес-центры «Эконом класса» в основном помещения переделанные под бизнес-центры. В основном используют фирмы с небольшим доходом, не имеющих контактов напрямую с клиентами, умеющих оценить помещения более скромные по своему оформлению.